因为，这次央行大幅降低利率，意味着早些时候从紧的货币政策向适度宽松的货币政策真正的转向。而货币政策作为宏观调控中最为重要的工具，它的转向也就意味着政府对当前经济形势判断的改变，意味着政府未来经济政策的基本走向。正是在这意义上说，这次利息大幅下降将给中国经济带来巨大的影响。

而政府宏观经济政策根本性的转变，不仅利于股市，也利于国内房地产市场。特别是对房地产市场来说，它是一个资金密集性产业，资金成本的高低及金融支持的程度，不仅房地产发展也决定了它的繁荣。因为金融支持决定了房地产供应方的融资成本及购房者的购房成本。因为，贷款利率大幅下降，既可降低房地产企业融资成本，减轻房地产企业负担及让房地产企业更为容易地获得资金，也让已经购房做按揭贷款的民众借贷成本下降，让一些房地产的需求释放出来。这就是为什么该政策一出台，房地产市场欢呼一片。特别是房地产开发商更是欢欣鼓舞。但是，这是国内房地产市场发展的一个方面。

因为，我们从最近出台的一系列政府扩大内需的政策来看，尽管中央政府同样把房地产市场作为新一轮经济增长的动力，同样把房地产业放在扩大内需的主要切入口。但是，这种对房地产市场的强调，所有房地产政策的重心都放在住房消费上。而这点与早几年房地产市场有根本性的不同。比如，十大扩大内需的政策第一条就安居工程，就是放在如何通过增加保障性住房来增加居民的消费。而且后来推出的9000亿保障性住房的资金，也是放在这样一个基点上。

既然未来中国房地产市场发展是为了改善居民的基本居住条件，是放在居民的住房消费上，那么它也就意味着中国的房地产市场尽管是经济增长的动力，但它将发生的根本性转变，即国内房地产市场将从以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变。如果国内房地产市场将发生这种转变，那么它就意味着价格、产品、市场经营模式等方面都发生较大的变化。如果说这种变化不出现，这种转向是不可能的。

就目前国内房地产市场的情况来说，为什么房地产销售会迅速下降？为什么会出现房地产市场供求之间僵持状态？等等问题。关键的问题就在于这种转变不可能一瞬间发生与完成，就在于这种转变需要一个较长的时期。特别美国次贷危机的发生所带来的整个世界经济衰退与不确定，以及地方政府为了保持房地产暴利模式而采取不少反市场的房地产政策，更是让这种调整及转变的时间与周期延长。

也就是说，早几年的国内房价快速上涨，使得过高的房价让中低收入者的住房需求受到严重的抑制，而当前中国富裕阶层的自住性需求大都已经解决。因此，要让国内房地产市场的转变为消费为主导的市场，就得让房地产市场以投资为主导的价格转向为消费为主导的价格，否则以消费为主导的房地产市场就没有出现，国内居民的住房消费也无法释放出来。

2008年年以来，尽管国内房地产价格先是涨速减慢，继而下降，但是这种价格水平仍然与居民的实际支付能力还是差别很远。今年房地产价格的涨幅下降，只是投机需求和投资需求大幅萎缩或减少，但当前这种价格水平仍然与居民的支付能力相差很远。也就是说，就目前国内各地房地产的价格水平来看，还没有出现房地产市场向以消费为主导的市场根本性逆转。因此，在目前的情况下，即使大幅降息，但房价过高，投机者、投资者的信心远未恢复，全球经济前景暗淡，在国内、外经济形势变好之前，投机性需求得以恢复是不可能而消费性需求又没有能力进入。再加上，这次政府扩大内需的十项政策放保障性住房上，不少自住性需求开始转向保障性住房。因此，利率下降最大，这两方面需求要释放出来还没有条件。

还有，面对国内外经济下行的风险，面对国内房地产市场出现全面的周期性调整，商业银行对房地产按揭贷款会采取更为谨慎的态度，严格市场准入，也会让一些没有还款能力的购买者拒之门外，而不是如早几年那样，没有一个购买住房者不能从商业银行获得贷款的。也就是说，尽管政府对房地产的信贷政策大力放松，但商业银行面对房地产市场的风险也会采取较为谨慎的态度。

所以，目前房地产的问题，仍然是房价太高，整个经济形势不好，加上国际金融市场所带来的不确定，只是通过大幅降低利率要把房地产市场居民住房消费需求释放出来是不可能的。即使是早几年的房地产投机性需求，在目前的市场环境下，它们也是不可以释放出来。一则这些投资者的资金早就被股市深度套牢，二则所经历的股市及房市的风险一定会改变这些投资者进入房地产意愿。正是这意义上说，即使央行大幅降息，对国内房地产市场所起到提振作用也是十分有限。房地产市场的周期性调整不会改变。

美国经济的衰退对中国经济的影响怎么也不可低估，中国的各行各业都受到严重的冲击，比如东部不少地区的出口导向企业破产倒闭，钢铁业全行业亏损等，在这种背景下，尽管房地产市场的销售下降，但是看上去还是比其他行业要好，至少没有看到多少房地产企业出现倒闭之现象。但是，在房地产销售迅速下降，在房地产市场出现周期性调整之际，一些地方政府希望通过各种政策来托住开始下降的房价。尽管这些政策看上去是为了房地产发展，实质上都是托起下降的房价为目的。但是，全球的经济及房地产市场都出现巨大的调整，中国的各行各业都面临这种调整巨大的冲击，房地产市场可幸避吗？而且中国房地产市场已经走过近10年快速发展、价格快速飚升期，现在进行调整也是自然了。一些地方政府想让这种调整不发生，实际上是不可能。因为，这样做或是迟后这种调整，或是把刚刚开始软着陆的房地产市场的泡沫重新吹起。还好，中国的一些职能部门及商业银行对此问题看得十分清楚。比如，建行的《新政细则》就说明这样一点。

商业银行的信贷《新政细则》迟迟无法出台，问题就在于各家商业已经看到了美国次贷危机的根源所在，看到了房地产泡沫的风险性，看到了这种房地产泡沫对中国经济及商业银行的发展不可持续性，因此，在他们看到，如果在发展房地产市场及防范房地产泡沫风险之间找到一个平衡点，而且不是只强调短期行为，强调某个部门某个行业之利益。因此，继农行、光大等银行公布房贷细则后，建设银行24日公布《新政细则》。建行称，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，并有效防范贷款风险，以支持合理住房消费，促进扩大内需、经济平稳较快发展目标的实现。主要措施是：

一、惠民安居，大力支持居民购买普通自住房。根据人民银行、银监会的政策要求，建设银行对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素等区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率可以给予优惠，首付款比例可降低。对居民购买其他类型住房的，将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。

二、加强管理，有效控制贷款风险。建设银行要求所属分支机构加强对房地产市场形势的研究，并根据形势变化及时评估贷款风险，调整政策；对房地产价格波动较大的区域，以及价格波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例；同时要求各行切实加强贷前调查，严格审查借款人信用记录，合理判断和评价借款人还款能力，严格落实面谈面签制度和真实性调查，加强风险监测与贷后管理，防范贷款风险。

三、区别对待，实施区域化、差别化的住房信贷政策。建设银行充分考虑房地产市场的区域特点，在贷款利率和首付款比例方面给予各地分行一定的自主权，区分地域、区分楼盘、区分客户，合理评估贷款风险，制定差别化的贷款政策，不搞一刀切。如根据当地房地产价格走势、住房楼盘项目情况、客户信用状况等因素制定差别化的首付款比例要求，并根据首付款比例相应制定差别化的利率政策；对普通住房标准的认定，参照当地政府或有关部门对普通住房的认定标准执行等。

此外，对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款，建设银行将严格执行人民银行、银监会的政策要求，并按照原借款合同约定条款及借款人信用记录等确定是否需要调整利率浮动水平。

从建行的《新政细则》来看，它主要表现了以下几个特点，一是房地产信贷新政支持或优惠的是个人自住性住房而不是自住性之外的住房，完全强调了房地产市场的自住性。二是对于自住性住房的信贷政策优惠，仍然在放在不同的地区来对待。因为，房地产市场是一个个分割的市场，其价格的波动及房地产泡沫的程度各个地方不同，因此，对于那些早几年房价上涨得较快，房价波动大的地方，建行并不会采取优惠政策来托住这个地方的房地产泡沫，而是要对这些地方的房地产泡沫严格警惕，并采取适当的方式来预测及区分。因此，从建行的新政细则来看，早几年房价上涨较的一线城市会成为建行密切关注的重点。建行的住房信贷投入会转向二三线城市。这是较有新意的地方。三是正是对房地产泡沫风险密切关注，因此，早几年那种虚假性收入证明估计不容易通过获得优惠信贷。可以说，中国住房按揭贷款个人收入真实性证明一要求，许多能力不足者要进入这个市场是不容易。特别是，早几年谁购买住房，就能够借到银行的钱的情况会减少。比如说，早几年就有人借款7800万，购买住房128套。这样的情况一阻止，房地产泡沫要想重新吹起根本就不可能。四是申请贷款者真实性收入审查下放到基层分行，以便让第一线的信贷员掌握更多的真实情况并做出正确的判断，这样做是对的。但是，上一级分行要对此密切监督，以防止信贷员的短期行为。特别是要把这些责任分解到各分行行为的身上。

总之，建行的《新政细则》说明了什么，一是说明了商业银行对房地产泡沫风险已经足够重视，不是地方政府可以改变的；二是商业银行看到房地产民生问题的重要性，因此如何强调商业银行对民生支持都不过分，但是房地产炒作及投机要拒之门外；三是对房地产民生问题的强调及风险防止，还在于不同地区及楼盘要不同的对待；四是金融是房地产的核心，金融支持程度决定了房地产发展程度。如果商业银行不支持房地产炒作与投机，光靠地方政府来托走房地产泡沫及房地产暴利模式是根本不可能的。所以，房地产市场要得以发展就得由以投资为主导的发展模式向以消费为主导的模式转变，而这种转变的核心就是房地产价位全面的理性回归。

《央行第三季度的货币政策报告》表示，2008年第三季度，房地产市场继续调整，商品房成交量大幅减少，房价开始下降。房地产市场变化带动房地产开发投资增速回落，房屋新开工面积增速和土地购置面积下降，商业性房地产贷款增速明显放缓。

1-9月份，全国完成房地产开发投资2.1万亿元，同比增长26.5%，增速比上半年回落7%，比上年同期回落3.8%。其中，住宅投资1.6万亿元，同比增长28.7%，增速比上半年回落7.9%，占开发投资总量的72.9%。房地产开发投资增长全国性的回落开始。

房屋新开工面积增幅回落较多，土地购置面积明显下降，商品房销售量大幅减少。1-9月份，全国房屋新开工面积7.4亿平方米，同比增长10.2%，增速比上半年回落8.9%，比上年同期回落11.4%。全国房地产开发企业完成土地购置面积2.8亿平方米，同比下降2.9%，增速比上半年回落10.5%。

全国商品房销售面积4亿平方米，同比下降14.9%，增速比上半年继续下降7.7%。商品房销售额为1.6万亿元，同比下降15.0%，增速比上半年下降12%。其中，商品住宅销售面积和销售额同比分别下降15.3%和15.5%。北京、上海、深圳、广州住宅销售面积同比分别下降55.8%、41.1%、46.2%和25.9%。受房地产市场交易量下降、投资增速减缓的影响，商业性房地产贷款增速明显放缓。1-9月份个人住房贷款仅2432亿，比去年同期少增了3119亿。

住宅交易量下降的主要原因，一是前期房价上涨过快，市场有调整的内在需求；二是经济形势面临较大不确定性、股市大幅下跌等因素使购房人对房价和收入的预期发生转变，市场观望气氛浓厚。受交易量持续下降影响，房屋销售环比价格开始下降。

从上述的数据来看，到9月底为止，全国的房地产市场，除了房价还有上升之外（但房价上涨幅度减小），无论是房地产开发投资、开工面积、销售面积及销售金额等都出现了较大幅度回落。而回落最为明显的是房地产销售。房地产销售的下降原因有很多，从上述数字来看，最为直接的是个人住房按揭贷款。1-9月份比去年同期少增了一半以上。即今年的个人住房按揭贷款不及2007年8699亿的三分之一，而且按照现在的态势。2008年个人住房按鬼蜮贷款不会超过3000亿，即只为2007年三分之一左右。而个人按揭贷款下降，不仅在于个人没有意愿进入房地产市场，而且还在于2007年对个人住房按揭贷款审查不严，让一些投机性炒作性的人利用银行的金融杠杆大量地进入房地产市场。相应政策的限定，金融市场条件的变化，这些投机者立即会退出市场。估计这是个人住房按揭贷款快速下降的重要原因。

对于住宅交易量下降的主要原因分析，央行的报告分析到一些重要方面。比如，2007年房价上快、经济形势的不确定、股市大幅下降等，这是对的。同时，报告也指出了，在这些原因下，房地产的价格调整是市场的内在需求，或是市场的内在逻辑性。事实上，任何市场，价格永远是有涨有落。既然国内房地产市场的价格能够出现近10年的快速上涨，其价格的下落也是必然。而且，美国次贷危机为什么会发生，为什么会如此疯狂冲击当前的实体经济，就在于早些时候，基本上是所有的人都假定房地产市场的价格只涨不跌。如果不是假定房地产价格只涨不跌，怎么会有那样多的金融衍生产品出来，这些金融衍生产品出来又会那样多的来购买。这就是美国次贷危机的根源所在。

同样，在中国，有人也一直在鼓吹房地产价格永远只涨不落，甚至于用这个假定来要挟政府，房地产价格下跌会导致什么什么问题。因此，他们总是希望政府的政策按照这种假定而为。事实上，这些年来，这种要挟也一次又一次地成功。但是，其结果是，建立在房地产价格只涨不跌的假定上的愿望只能是空中楼阁，只能是为少数人利益服务。因为，这种空中楼阁最后一天总是会消失。当这种空中楼阁消失时，房地产市场所有的问题就会显示出来。当前美国的情况就是如此，中国也不例外。还好，中国政府对此有足够的警惕，但是还是晚了一些。因此，央行看到了房地产价格只涨不跌的假定不成立，中央政府还得对此有足够的警惕。

也就是说，既然房地产市场的价格只涨不跌假定不成立，是一些人的臆想，因此，当国内房地产市场价格出现近10年的快速上涨之后，这种价格出现周期性的调整也是必然。它是房地产市场的内在逻辑。特别是，当政府的政策出现根本性转变、金融市场的环境（无论是国内还是国外）及人们对房地产市场预期发生根本性改变时，这种房地产市场的价格调整也就开始了。同时，我们也应该看到，既然房地产市场价格出现近十年的上涨，它的调整也是一个自然周期性过程，不是一天几天、一月几月、一年几年就能够完成的事情，会经过一个周期性的过程。至于这个过程的周期性有多长，既取决于这个市场变化，也取决于整个国内外经济环境。

目前，我们的房地产企业及地方政府，都抱着侥幸的心理，以为这种调整在一天或几天就可以过去，只要坚持这几天，就能够云开月明，特别是一些地方政府还希望以某种人工方式来驱散天上的云彩，但实际越是这样的人工方式，越是会让云彩聚集，只不过延迟这种房地产调整的周期性。还有，许多人仍然在用早几年发生的事情来度量现在发生的事情，以为2007年某些房地产政策才让这个市场出现调整，因此，只要恢复这些政策能够重新回到2007年房地产繁荣。但是实际上，这样的日子永远不会复返。比如说，不少人一直在要取消第二套住房的政策，以为第二套住房的政策一取消，房地产又会回到2007年的繁荣。但条件环境变了，即使取消第二套住房的政策，同样是没有多少效果。房地产市场的周期性调整谁能改变呢？因此，我们能够做的只是顺应这种房地产调整的周期性。全世界的房地产市场都在进行周期性有调整，中国能够超越这种市场的内在逻辑吗？

首先，从国十条来看，房地产对扩大内需的重要性同样得到十分肯定。但是，大家都知道，房地产市场发展的模式与途径有多种多样，而不同的房地产模式，房地产发展的差异性会很大。比如，房地产可以是以保障性住房为主导的房地产发展模式，如新加坡；也有以保障性及商品性各自分开，并占比重相差不大的房地产发展，如香港；也以投资为主导的房地产市场发展，但目前国际上这种情况比较少，因为这种方式是经济危机及金融危机的根源；绝大多数国家房地产市场都是以消费为主导的房地产市发展。

在国十条中，房地产作为扩大内需切入点，重点放在保障性住房及自住性住房的发展上。比如说，在国十条的第一条，强调安居工程对扩大内需的重要性。也就是说，政府希望通过财政支出来加强廉租屋、棚户区住房改造、农村居民的危房来改善弱势居民基本居住条件。这样，不仅可以通过政府直接财政投入增加投资及改善居民的住房条件，也可以扩大居民的住房条件来带动居民内需。

而且在安居工程的基础上，中央政府准备在三年内用9000亿来加大对保障性住房建设，以此来解决1300万户居民的基本住房问题。如果说1300万户居民的住房以每户一套，每一套为90平方米，也就是说，三年内生产保障性住房可达到11万亿平方米，相当为2007年全国商品销售总面积150%。这样一个量的投入，可以看到中央政府改善居民基本住房的条件的决心。

其次，国十条在加强安居工程及保障性住房的基础上，把商品房发展放在个人自住型消费上。也就是说，对于个人合理的自住型住房购买，政府通过信贷优惠政策、税收优惠政策、生产中小套型住房、激活二手房市场等鼓励个人住房购买。由于中国房地产市场刚从计划分配中走出不久，住房消费需求仍然存在巨大的市场，也就是有人一直强调的房地产潜在消费需求。但是，这里就面对一个问题，就是当前房地产市场必须让投资型为主导的市场向消费型主导的市场转型，否则住房的消费者没有支付能力进入以投资者为主导的市场。目前国内房地产市场的根本问题，就在于这种转型或是太慢或是还没有开始。因此，从国十条所显现出来的房地产政策意蕴来看，未来的商品房市场就是一个以消费者为主导甚至是合理住房消费为主导的市场。在这样的一个市场中，其价格基本上是由消费者实际支付来能力来决定。如果国内房地产市场的价格仍然保留在以投资者为主导的市场价格上，那么要达到扩大内需的目标是根本不可能的。

第三，既然中国房地产市场发展是以消费为主导的市场，那么对房地产投资需求国十条基本上承接从2007年以来的房地产政策，既严格限制房地产投机炒作，不鼓励房地产投资需求，也认识到以投资性为主导的房地产市场不仅不可持续而且也是未来中国经济潜在风险及危机的根源所在。正是在这样的一个基点上，最近不少人鼓吹的放开第二套住房的政策看来不太容易，估计相关的政府部门不会冒此巨大的风险。

对此，国十条的房地产政策及意蕴十分明确，房地产市场的重要性是扩大内需的重要切入点，也是未来中国经济发展之动力。但是，房地产市场扩大内需是放在保障性住房及以消费为主导的房地产市场上，对于这两个方面，国十条有相当优惠各项政策来鼓励居民消费。同时，国十条清楚明确表示，对于房地产市场炒作与投机不仅不鼓励而且严格遏制，要让当前的房地产市场由投资为主导到市场改变到以消费为主导的市场上来。

当前的问题是房地产的价格是投资者来定价还是以消费者来定价。如果中国房地产市场不能够由投资者为主导的市场价格向以消费为主导的市场价格转移，那么要通过商品房来激励居民住房消费并非是一件容易的事情。而且，就当前国内外的经济形势来看，中国的房地产市场向消费为主导的转移是一种必然，任何人改变不了，任何政策也改变不了。

可以说，中央出台的十条措施，尽管所涉及的项目很多，但最为重要的是两大类，一是加快实施重大民生工程，二是加大公共基础设施建设。而在民生的方面，住房建设放在十分重要的位置上。比如说，十大政策的第一项就是安居工程的建设。安居工程有廉租屋建设、棚户区的改造及农村危房的建设。可以说，安居工程所强调的是房地产的政府财政支持部分。通过政府财政支持来保证居民的基本居住条件。

但实际上，在我看来，安居工程的范围应该比这要大，所涉及的内容比这要广泛。比如说，经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设。特别是在房价居高不下，国内绝大多数居民都没有支付进入这样高价格的房地产市场时，安居工程所涵盖的内容应该比上述内容要广泛得多。比如，房地产发展宗旨及模式的确定，政府通过什么样的信贷政策、税收政策来保证绝大多数居民能够进入房地产市场。

正是在这意义上说，十大扩大内需的措施，不仅肯定房地产是国民经济的支柱产业，肯定房地产对整个经济的拉动作用。更为重要的是，把房地产对经济拉动作用放在“落实和完善促进合理住房消费的政策措施”；放在“促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展”；放在“加快发展二手房市场和住房租赁市场”。

对当前的房地产市场来说，上述规定的意义是什么呢？首先，尽管当前房地产市场出现了房地产销售放缓或负增长，但是政府清楚认识到当前房地产市场问题所在，即要把房地产市场以投资为主导转化为以消费为主导的市场，强调发展房地产是以住房消费为主导。对于房地产市场消费，政府可以采取种种信贷优惠、税收优惠的政策来帮助及鼓励消费者进入房地产市场，并通过这种方式来解决居民基本的居住条件，来改善他们的住房福利条件。这是与2007年下半年以来的房地产市场政策是一脉相承的。

因为，政府早就意识到，以投资为主导的房地产市场，不仅容易吹大房地产市场的泡沫，也是不可能持续的。这次美国的金融危机产生的原因尽管多方面的，但是谁都知道房地产泡沫的破灭是导致这次金融危机的根源。因此，对于中国来说，尽管不一定会出现美国现在的金融危机，但是，如果政府对房地产市场泡沫不能足够警惕，一旦吹大房地产泡沫破灭，其所面临的金融风险同样不可低估。

而中国房地产市场既要防止房地产泡沫吹大，也要成为带动经济增长的动力，也就必须把房地产发展的重点放在房地产消费需要上。因此，要发展房地产消费需要，不仅就得对住房的套型及结构有所规定，也得重点发展二手房市场。前者与国内居民居住消费能力有关，后者则通过合适的方式把存量的住房流动起来，增加整个房地产市场住房供给。

如果这些政策再与早些时候政策的房地产政策起来，我们就能够看到政府房地产政策的基本思路。即房地产市场在扩大内需中能够起到重大的或关键的作用，也是拉动当前经济增长的动力，但是房地产市场在达到这样的目的，就得改变以往房地产市场以投资为导的模式，而让国内房地产市场转变到以消费为主导的发展模式上来。

既然国内房地产市场要转移到以消费为主导的发展模式来，那么无论是当前房地产市场经营手法、价格定位，还是建筑套型等都得向消费为主导的模式转变。如果不是这样，那么这个市场要得以发展与繁荣，要成为经济扩大内需的方式是不可能的。因此，在目前的情况下，中央已经向房地产市场发出了明确的信号，房地产市场就是一个民生的市场，就是以消费为主导的市场，因此，房地产市场的价格也就得以这个基点定价，来确定每一家房地产市场发展战略，否则任何违背这种市场内在性的房地产企业就可能在这种激烈竞争的市场中败下阵来。确立以消费为主导的房地产，既是扩大居民内需的根本所在，也是中国经济得以持续增长的根本所在。未来政府财政政策及信贷政策也就是会围绕着这个基点而展开。

现在我们要问的是，房地产市场仅是缺少信心吗？假定房地产市场真正的缺少信心，那么这种房地产市场的信心又是如何来建立？是不是仅是通过各种媒体大量宣传？就比如，有不少地方，凡是对房地产市场价格上涨有益的文章就大量刊出，反之，凡是对房地产市场价格上涨不利的文章就全面禁止等等，但实际上，这样做是没有多少用了。因为，当前房地产的基本情况发生根本性的变化了。

首先，从1998年开始到现在，中国房地产市场已经发展与繁荣了10年。尽管这种房地产市场发展与繁荣各地的情况不会一样，但是10年来房地产市场的繁荣使房价普遍上涨是基本事实，甚至于不少地方房地产市场价格上涨到离谱的地步。因此，当房地产市场价格上涨到离谱的地步时，这种房地产市场发展是不可持续的，房地产市场调整也是自然。所以，2007年政府出台一些房地产市场政策让市场出现调整只不过使市场调整要早一些平和一些，否则不出台这些政策，房地产市场泡沫一定会破灭，房地产市场调整也是必然。

既然房地产市场要出现调整，那么我们就要看政策的调整要把中国房地产市场引向哪里？在这种房地产政策下调整又会有多久？我们可以看到，房地产市场政策的调整是要把房地产市场以投资为主导的市场改变为以居民消费为主导的市场。也就是说，房地产市场民生性、房地产的消费性已经成了这次房地产政策目的所向。无论是2007年24号文件、359号文件、452号文件，还是最近房地产新政的政策，基本上指向这个目标。

既然房地产市场政策目标是房地产的民生性及房地产的消费性，那么房地产市场发展与繁荣，或房地产市场销售大小，就取决于居民购买住房支付能力。如果房地产价格过高，居民购买支付能力达不到，不管有多少居民“刚性需求”或潜在住房消费有多大，如果他们没有实际购买支付能力，这种潜在的需求是不可能实现。只有各地房地产市场的价格与当地居民实际购买支付能力相吻合时，那么这些需要住房的居民才有能力进入这个市场。因此，在住房为消费为民生时，其市场繁荣与居民对房地产市场的信心关联不大。因为，假定需要购买住房的居民对房地产市场最有信心，但房地产市场价格高于他们实际购买支付能力时，他们同样也无法进入这个市场。

而房地产市场的信心问题，仅是针对投资为主导的房地产而言。当投资者认为进入房地产市场投资风险低、一定能够获利，而且还有便利融资渠道时，这时就不在于房地产市场价格高低，而在于投资者有没有上述信心了。只要有信心，他们就会进入房地产市场。可以说，房地产市场信心问题是与房地产投资有关而不是与房地产消费有关。当房地产市场为消费性市场时，那么住房购买者最为重要的问题是居民实际购买住房的支付能力而不是信心。

而目前的情况下，为什么房地产新政后房地产市场的信心还是无法得以恢复？为什么需要住房的购买者没有进入这个市场？最为关键是当前的市场房价的定价是以投资者为对象而不是以消费者为对象，当房地产的定价所面对的是投资者而不是消费者时，这时要让购买住房的消费者进入这个市场是不可能的，因为住房的消费者没有支付能力在住房投资者的价位上进入房地产市场。而房地产新政是想帮助购买住房消费者进入市场，但是这些房地产政策对消费者帮助来说仍然是杯水车薪，从而使得购买住房的消费者仍然无支付能力进入市场。因此，如果房地产市场要成为一个民生市场、要成为一个消费性市场，当前房地产市场价格不调整到消费者有购买支付能力水平上来，他们是无法进入房地产市场的，房地产销售也不可能增加。

可能有人会说，房地产市场为什么不可让人投资？让投资者进入房地产市场不是可以让房地产市场重现2007年风光吗？比如说，有不少人一直在鼓动央行放开第二套住房的信贷政策。但实际上，时过境迁，2007年房地产以炒作为主导的繁荣已经一去不复返。因为，一则政府部门决不会引火烧身，让房地产炒作之风重新吹起，因为谁不知道这种房地产炒作不仅使得经济发展不可持续，而且可以会引发金融危机及银行危机，美国次贷危机是最好的例子（美国可是遏制房地产投资的）。再退一万步说，假定现在允许房地产投机炒作而不会出现金融危机及银行危机，但是，在目前的情况下，股市早就把这几年刚形成的中国中产阶级打得落花流水（这些人是房地产投资的主力），打得他们全部趴在地上了，他们哪里有多余的资金再进入房地产市场进行投资呢？再假定他们有多余的资金进入房地产市场，但是当他们看到全球的房地产市场在金融危机冲击下哀鸿遍野时，这些人对房地产投资肯定会落荒而逃，岂敢贸然进入房地产市场呢？股市的风险早就让他们惊恐万分了。

因此，目前的中国房地产购买对象只能是消费者了。而房地产市场的购买对象是消费者，但房地产市场的定价又定在投资者心理价位上，两者差距如此巨大。这就是为什么国内房地产市场销售迅速下降的原因所在。而要解决这种问题，非得通过两者长期博弈与调整，不是出台什么政策就可解决的事情。因此，房地产市场的调整还仅是开始，如果房地产的价格不回归理性，这种调整不是用什么恢复信心可以解决的，而是一个漫长的过程。调整过程的长短就取决于房地产市场价格回归理性的速度。

这是央行在短短的一个多月的时间内第三次下调存贷款利息。市场可以会问，央行在短短的一个多月的时间里连续下调存贷利率，目的是什么？它会把中国经济引向哪里？它对世界金融的稳定能够起到决定性的作用吗？同时，它对中国的经济又有什么样的影响？

其实，这次央行的存贷利息下调，主要目的是与世界各国央行的协调行动。因为，有报道，今天晚上，世界各国央行会采取行为联合下调利率，并通过利率调整来稳定国际金融市场。我想，这种猜测有一定的道理。因为，前几天，无论是温家宝总理，还是周小川行长都表示，要与世界各主要国家一起协调行动，一起来稳定国际金融市场，一起来建立国际金融市场新秩序。因此，如果今天晚上各国央行下调利率，中国央行比其他各国央行先一点时间下调利率也是十分正常。我前一次利率下降时的文章曾写道，中国与世界各国央行一起同时下调利率，是中国金融市场走向国际的标志性事件。而这次的情况也是如此，而且在意义上已经更为深化了。特别是，就目前国际媒体不少意见来看，更是有人说中国是稳定国际金融市场的中坚力量。我想，尽管中国在国际金融市场的稳定中没有这么大的能力来承担此责任，但是中国经济及金融市场在国际上的地位已经发生了根本性改变。中国可以借此势真正进入国际大家庭。而且，这种转变在未来国际金融市场秩序的确立中将起到重要的作用。

现在，我们来看，在这样的一个背景下中国连续三次降低存贷款利率有必要吗？如果有必要，是不是意味着中国经济也面临着巨大的下行风险？在我看来，这几次利率下调，主要是针对国际金融市场稳定而发，主要是与世界各国央行的协调行动。因此，尽管这次利率下降对中国的经济金融市场会有不少的影响，但更为是重要的是针对国际金融市场而发。既然是这样，当国际金融市场面临巨大的风险、面临严重的信心危机时，我们所考虑不是中国经济有没有连续三次下调利率的必要，而是要在国际金融市场的稳定与国内经济内在需要之间选择目前更为重要的方面，等国际金融市场平稳了下来再来考虑国内因素也不迟。因为，在全球金融危机关头，中国央行明显地在尽力承担稳定国际金融国际道义。因为，就目前的中国经济形势来看，尽管中国的经济也出现下行，但实际经济运行的风险不至于在这样短的时间内连续三次下调利率。

当然，尽管这次下调利率目的是稳定国际金融市场，是与世界各国央行的一次协调行动，但不可否认对国内实体经济与股市的影响。特别是，在当前国内股市随着国际股市震荡不断下行时，央行下调存贷款利率对股市是较大利好的消息，它意味着央行货币政策进一步放松及市场的流动性增加。而市场的流动性增加对股市当然是利好消息。而且这次利息下调，中长期存款利率下调幅度要大。这不仅意味着央行预测到CPI会进一步下行，而且也意味着让居民的存款流出银行体系而进入股市。不过，如果股市的信心不能够得到真正恢复，仅是通过放松货币政策来促使居民的存款进入股市并非易事。因此，对于国内股市，政府要推出更多的政策来稳定市场及恢复投资者的信心。

对于国内房地产市场，下降利率会起到多少作用，房地产开发商肯定会对此大做文章。会认为降息对房地产有巨大的影响，对房地产是重大利好的政策。但实际上，尽管下调利率对房地产有一定的影响，但是这次利息下降不是针对房地产而发，特别是这种高频率小幅度的利率下调对房地产市场影响更是不会太大。因为，当前房地产已经进入下行的空间，房地产市场利益格局开始在改变，因此，想通过央行降低利率来让自住型的购买者进入房地产市场，恐怕还得有很长的时间，恐怕利率下降这一点所起到的作用也十分有限。特别是房地产市场是以消费为主导的市场的情况下，房地产市场关键因素是价格处在什么区间，而是通过下降利率吸引购买者进入市场，特别是当房价处于一个高位区间时，这种利率下降所起到作用更是不会太大。

总之，就目前的来说，中国经济下行风险不至于这样快的连续下降利率，央行这些行动主要针对国际金融市场稳定。它对中国经济有影响，但不是那样大。中国经济仍然在既定的轨道上。

对于这次金融危机，尽管产生的因素是多方面的，但问题的核心是美国政府用一个泡沫掩盖另一个泡沫，在于美国政府为了短期经济繁荣而极力放松货币政策，从而引发房地产泡沫，一些金融机制又通过金融衍生工具把这些泡沫的风险无限放大，从而导致美国金融市场的系统性风险。因此，对于这次美国金融危机，决不可低估它对世界经济及中国经济的巨大影响。

对于国内金融市场分析，也要在这个大背景下来思考。正如周小川行长所指出的，对于美国金融危机对中国经济的影响，既有看到近几年来国金融体系在不断地完善、中国金融机构实力普遍增强，有一定的抵御外部能力，也要看到中国金融体系所面临的困难与问题。比如说，政府对金融市场主导，市场化程度有待提高，中小企业融资困难，股市持续下跌及投资者对股市的信心不足，不少金融服务功能缺失，金融监管制度不健全等，特别是房地产金融所面对的问题更是当前不容低估的事情。

正如周小川所指出的那样，对于当前金融宏观调控工作，要关注的问题国际资金流出给中国经济造成的冲击等，但更关注对房地产业的金融支持。如周小川提出，将建立健全房地产金融监测机制，密切跟踪房地产市场发展态势。简化和规范住房贷款制度，理顺住房消费贷款政策。引导商业银行科学评估房地产业的风险，在完善风险控制的前提下，进一步改进金融服务，支持房地产业的合理有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行。

就当前中国经济问题来说，房地产市场的信贷管理与风险控制，应该是当前中国金融市场的核心所在。如何来做房地产信贷风险管理，周行长提出了下一步宏观金融调控的基本思路。比如，一是要采取严密科学的态度了解房地产市场发展态势，并通过有效的机制及工具科学评估房地产业的风险。也就是说，商业银行对房地产服务与支持并非是站在人云亦云的基础上，而站在科学规范风险评估的基础上，正确评估房地产业的风险，并根据这些评估来改进对房地产业的支持方式与力度。但是，就目前中国的房地产信息管理来看，不仅房地产投资与消费没有清楚的界定，每个部门都是根据自己的需要来界定房地产为投资事消费，在这样的情况下，要获得房地产的有效信息是困难的。还有，房价的统计问题，目前所使用的是房地产的一手房价格，这种价格意义并不能真正表现市场的变化，信息量有限。因此，要追踪房地产市场发展态势，央行还得改进目前房地产市场信息统计体系与指标，否则，当前的许多信息指标体系是不科学与规范。

二是商业银行对房地产的支持，重点放在个人住房消费贷款上，而不是鼓励房地产市场炒作与投机。这样，房地产政策既与房地产的民生性结合，也是国内房地产市场得以持续发展根本所在。可以说，尽管美国金融危机是房地产泡沫引起的，但是美国房地产泡沫也没有如中国居民的那样不少人专门购买许多房子炒作的，而是每一个人只能购买一套住房。如果美国人住房购买超过了一套，那么不仅不能够享受政府各种优惠政策，反之，政府还有种种税收让住房炒作者无利可图。可见，美国住房购买一套都会引起房地产的大泡沫，那么如果允许中国2007年那种房地产炒作，中国的房地产泡沫不是炒上天去。所以，中国许多地方的房价要高于美国。因此，央行的房地产信贷政策如何强调房地产购买的个人自住消费的重要性也不会过分。这是未来中国房地产得以健康发展的核心。

三是为了强调房地产的个人住房购买的消费性，中央政府不仅是简化个人住房消费贷款制度，也要完善及规范这些住房消费贷款制度。也就是说，对于目前国内住房按揭制度既要有利于支持居民住房消费，也要有利防范商业银行的信贷。只有这样，才能保证国内经济持续增长，才能降低出现类似美国次贷风险的可能性。目前中国住房消费信贷制度存在许多不足，它是早几年房地产炒作根源，如果央行在这些方面能够做一些努力，就能够加强对商业银行房地产信贷风险防范。可以说，这些精神是央行对房地产信贷政策最新表述，也应该是未来房地产信贷管理的政策的根本所在。

当然，最近周小川关于金融问题的讲话，涉及到我国应对金融风险不少方面的问题，这些问题都表明央行将实行灵活审慎的货币政策。这应该看作是央行对当前中国金融市场形势的明确判断。这样既把握到了问题要害，也有一定的前瞻性。如果能够把这些精神落实，特别是对房地产业信贷管理方面精神，对保证中国经济增长及当前房地产健康运行具有重要的意义。