主持人：欢迎走进《世纪大讲堂》，这里是思想的盛宴，这里是学术的殿堂。前不久在深圳出售了一幢别墅，总价格达到了7300多万元，平均单价是每平方米14万元，这也创下了中国内地房地产市场最高的平均单价，而事实上，在今年的5月份，根据政府所公布的公开的数据，深圳的商品房价格已经比去年同期增长了超过50％，而北京的商品房价格在上半年也比去年同期上涨了超过40％，可以说虽然经过了2005年和2006年政府的宏观调控，但是中国内地的房地产价格却始终都是居高不下，不仅没有丝毫地回落，反而还在全面大幅地上涨。那么中国内地房地产价格不断上涨的原因到底是什么，而政府的宏观调控政策为什么收效甚微？带着这些问题，今天我们《世纪大讲堂》也很荣幸地邀请到了金融学家易宪容先生。我们掌声欢迎。
您好。欢迎。来，请坐。
好，首先和大家一起来看一下大屏幕，来认识一下易宪容先生。
主持人： 欢迎易宪容先生今天来做客我们的《世纪大讲堂》。刚才这个短片介绍当中也说了，您是关于房地产的名嘴。那自然把您请到《大讲堂》，要讲的内容也还是和房地产有关，其实我们知道，作为一个金融学家，金融这个领域也是相当地宽广，但是大家知道，您都是和房地产相关联的。怎么开始对房地产这个问题那么感兴趣？
易：关注房地产问题，我是从1998年开始，受张五常教授的邀请我到了香港，那时候来讲，我看到香港的问题，其实经济很发达，金融也很发达，但是对香港居民来讲，就是说居民住房条件特别差，而且房价特别贵，还有一个来讲，就是香港的房地产来讲，在他们经济里面，它的比重特别高，我当时跟张教授讨论的时候我就发现，高房价作为一个对居民的整个一个福利水平，对这个整个经济发展来讲算是一个不利的东西。从那时候开始，我想，中国今后的房房地产市场肯定也会走上这样一条路，我们如何来思考，如何来关注，为我们未来的房地产市场提供一些好的思考。
主持人：那您这些年来，开始关注中国内地的房地产市场，感觉它和香港的市场之间，最大的差别是什么？
易：香港的房地产市场，我曾经概括为九个字，就是高房价，高地价，高福利房，但是中国的这个高，概括为六个字，高房价，高地价，没有福利分房。对这样一个差别来讲，关键的问题就是说，香港那种房地产发展模式，它有一个历史的过程。对中国来讲，房地产市场发展，从1998年开始，它短期内为什么发展呢，也跟我们现在这个制度，跟我们现在这个自然资源条件有很大差异，我今天要讲的重点就是要把这个中国的房地产市场发展模式跟香港房地产发展模式到底是什么差别，我们的问题出在哪里。
主持人：这些年，关于房地产市场上涨也好，或者是说您预测房价会出现什么样的变化也好，每次都引起很多人的关注。刚才我们短片当中也说了，毕竟房子是关系到可能每一个人的生活，很多人一旦可能对于房价、房子发表一些言论的时候，总是会引起大家的关注。像前不久，我知道龙永图先生，他是在南京举办的一个关于房地产的高层论坛上，也发表了一份言论说，每个人都想买房，其实这种观念是非常错误的，此言一出，确实就引起了很多人的纷争。您怎么看待他这一番话？
易：我觉得他那个话来讲，就是要在什么背景下，我想，如果是房价低，我们民众有能力购房，特别是我们在土地公有制的情况下，买房不买房，不是谁告诉他们，他们自己有自己的选择，不需要谁去告诉，关键的问题就是我们的房价要低，我们民众有能力进了这个房地产市场购买。
主持人：大家可能还想知道，您一直都关注房地产市场，您自己住什么样房子？
易：我住的房子基本上还可以吧，因为我是很早就去了香港，我在香港工作了三年，我回来时候就在北京，就是买一个比较合适的房子，那时，我在香港一个月工资，相当于我们北大教师是一年，我做了三年，所以来讲，我自己现在的房子的条件，基本上还是可以的。
主持人：所以更多的就关注我们其他一些普通的中国人到底能住上什么样的房子。
易：对。
主持人：好，那对于中国房地产市场，易宪容先生是关注了这么多年，有一些什么样的思考，同时对于房价在未来的走势，到底应该如何地去判断，接下来，也要让我们用掌声来欢迎易宪容先生给我们进行今天的主题演讲。
本期导视：
易：各位同学，各位观众，大家好。我今天有机会跟大家一起来讨论房地产问题，十分高兴。我今天要讲的题目是，中国房地产市场发展模式与出路。大家可能会注意到了，这几年来，中国的这个社会，无论是民众，无论是企业，无论是政府，对房地产市场的问题越来越关注，为什么如此？一个简单道理，住房的问题关系到我们每家每户每一个人的利益。为什么会如此呢？我们的房价越来越高，让我们中国的民众，越来越远离房地产市场。在这样的情况下，你想一想看，大家会不会关注，大家会不会着急来看看我们房地产市场为什么会如此。当然很多人说，我们房地产市场有刚性需求在那里，房地产市场是由市场的供求关系来决定，所以房价会高。其实来讲，这是一个完全的错误的说法，为什么说？他们所指的刚性需求是什么，就是我们经济学所说的每一个人需要多少住房，需要什么样的一个住房，比如说，有人说，我们每年有250万人结婚，那么250万人来讲，他就是250万套住房。但是如果没有钱购买的时候，这种住房需求就不是真实需求了。其次，对于这些需求，其实不是市场需求而是个人需要，后者正是市场经济正好要约束的一个东西，就是用价格机制来调整我们的供求关系，就是说我们如果没有能力购买的时候，这些住房需求不是我们房地产市场的有效需求。我们房地产市场的需求可以用三条简单的标准来衡量。
第一条标准就是说，房价收入比。就说你买一套住房，你的工资要多少时间、多少年可以付清，就是第一个标准。按照联合国的一个1993年对107个国家研究，这个标准，房价收入比是3到6年，但是在我们北京，如果在北大附近，我们买一个100平米的住房，按照我们现12000一平米，一个总价就120万，那么按照我们北京市居民的中位数收入是多少，是7万块钱一个家庭，那么我们买一套住房来讲，大致是18倍，就是说要18年的收入，你才能买一套住房，等于联合国标准在多少倍呀，就是上限也要3倍以上，这是这第一条标准。
第二条标准，就是我们居民购房以后，你做按揭贷款，你每一个月的按揭贷款的还款的数是你的每个月的可支配收入的28％到25％，但是目前91％以上居民按揭付款比例在50％以上，甚至于这个比在80％。为什么说我们现在有百万房奴，道理就是这样，我们居民做按揭贷款以后，由于房价太高，就是说我们居民由于房价高每年、每个月支付的按揭贷款，超过了一般规定的按揭贷款与月收入比的28-35%这个比例。
第三个标准，就是我们每一个家庭的资产总负债率，就是如果是我们购房以后，我们的整个资产负债，包括住房贷款、教育贷款等所有负债，资产总负债率不要超过50％，如果超过这个50％，也就说明房价很贵了。
如果以这三条标准来衡量，目前我们一些大城市的房价是高得离谱，不仅高得离谱，而且高得使我们80％以上的民众完全远离房地产市场，一般民众根本就没有能力去购买目前这样高价格的房子。所以，现在有人所说的那种刚性需求，不是我们居民真正的有效需求，而是一种对住房的需要。这是第一个问题。
第一帕结束
第二个问题，房价高是什么原因，为什么政府从2003年以来一直在对房地产市场调控，知道房价很高，知道我们居民没有能力进入房地产市场，也知道我们这个房地产投资过热，政府近几年来也采取一系列政策，比如说国八条，国六条。但是国六条、国八条以后，我们中国的房价为什么会越调越高，深圳的房价在国八条以后，由2005年3月份的7000块一平米，上涨到现在是16000，上涨是已经是129%，但是政府公布的数据是什么，2004年，全国的房价上涨9.8%，2005年上涨了5.6%，2006年是6.4%，2007年，一季度也是5.6%，为什么我们的房价，一方面高得离谱，另一方面来讲政府公布的数据跟我们的实际相差那么远，最根本的问题是我们房地产市场政策出了问题。最大的一个问题就是，因为我们宏观调控以后，各个地方政府，你看，政府不是也稳定房价吗？你想想看，你中央政府告诉了各地方要稳定房价，你想一想，这是对政府业绩的考核标准。考核的业绩就在那里，所以来讲，没有一个政府敢把上报给中央的房价提得很高。对此，还有我们房价的统计指标问题，比如说在国外来讲，房价的高低是指二手房价格，是对不同房价加权计算出来的。我们房价是什么，是一手房价格。对于一手房价格，如何来比较呢，就是说，你用不同的产品在比较不同个价格，你想想看，今年是这里一个套房子，明年那里一套房子，然后我们再拿出来比较价格的高低。大家看这样比较意义在哪里，其实没多少意义。因为用不同的东西来比较其价格是没有意义的。
还有，关键的问题是，我们现在目前的国内市场发展模式来讲，它的基本特征是什么，既是投资品，又是消费品。如果政府不能把房地产市场的发展模式是投资品，或是消费品的时候，每一个部门，每一个地方，它就可以根据自己的需要以住房不同性质来选择并采取不同的政策。
比如说，我们现在要扩大居民内需，GDP要上去，这个时候我们住房就是消费品了，大家都去买房吧，多买一些住房，这样居民消费、内需就扩大了，而且在政府十五规划里头也写得清清楚楚，我们住房是什么，是消费品。还有住房是消费品，我们利率政府就把它压力在一个很低的水平上。为什么？利率高了，大家要消费可能就是没有那种能力来承担了，而且也会增加消费者的成本。但另一方面来讲，我们政府又把它作为一个投资品，特别是我们国家统计局把这个住房计算为投资品。既然住房是投资品，那怎么样，我们居民购买住房来讲就没有限制了。一个人可以买一套，也可以买两套，也可以买三套，买一百套，特别是我们现在的投资与消费没有区分，没有限定的情况下，怎么样？我们政府出台的一系列的优惠政策，比如房地产个人按揭消费政策把利率压得很低的情况下，那么投资者就可以利用我们的低利率优惠政策，利用我们房地产市场便利的融资工具，然后可以用融来的钱购很多很多的住房。大家可能知道，在2005年的时候，上海有个居民，借了银行7800万买了128套住房。大家可以看，还有我们政府就是要把房价稳定在一个水平上。这就出现一个什么结果，好，既然你这个市场产品是投资品，然后价格是稳定的，那么进来这个市场的投资者就会看到在这个市场投资，肯定是进了一个无风险的一个投资市场。在这样的一个环境下，这样的条件下，怎么样？肯定会让大量的投资者涌入这个房地产市场。
你想一想看，如果大家都进去投资，大家都进去炒作房地产。这时，房地产的价格由什么决定？由我们投资者对这个市场的预期来决定，就是说投资者看到这个市场价格在上涨，他就也会进去；其他人看到房价上涨，他也进去。在这样的情况下，房价就越是宏观调控，就肯定是越来越高。所以我一直在强调，如果我们房地产市场的发展模式没有一个明确清楚的界定，不但把它界定为或是消费品，或是投资品，然后在这样一个基础上，出台相关的政策，我们房地产市场的价格要得到稳定，是根本就不可能的事。
那么我们房地产市场的模式，为什么会这样？我们可以来看一看，世界各国来讲，它的房地产市场模式是怎样发展的，还有中国的房地产市场发展模式，它是怎么引进过来的。
我们可以看到，我们中国的房地产市场发展模式，首先来讲，是学香港。学香港什么呢？我们香港的房地产市场模式，我曾经概括为，高房价、高地价、高福利分房。这样的一个情况下来讲， 它是当时香港的一个特殊产物。这种发展模式，最有利的是香港的高级公务员，香港的精英，最不利的是香港那些50％以上的住公屋的民众。大家只要到过香港，你就知道香港许多居民的居住条件。你就会觉得，对香港居民的福利水平来讲，是多低。比如说，我在香港时候，最早的时候租一个房子，你看看，这个洗手间多大，你只要手这样摇摆一下，肯定会把你有个胳膊撞到了。就是说容一个人以后，你就根本没法动。对一个房间来讲，放了一个小桌子，放了一张床，好，你就没有空间了。现在香港的居民50％以上住公屋，但是他们的住房福利水平压得最低、压得最小的这样一个水平上。但是它这种住房发展模式来讲，对香港的高级公务员，对香港的那些精英，比如像大学的教授，在1998年的时候，香港大学的教授，年薪是150万，但是香港的教授，香港的这些高级公务员是谁，都是英国人，英国人制定的政策，制定的制度，当然对英国人最有利。
还有来讲，香港当时经济是一个外向型经济，它的经济发展就是外型性经济起来的。如果说没有那些公屋，让这些居民住很差的廉租屋或公屋，香港就没有这样廉价劳动力来生产他们出口产品，所以当时香港的房地产发展模式来讲，是一个特殊的一个历史产物。而这种发展模式来讲，对中国的房地产市场发展是不合适。但是即使是一个不合适发展模式，中国怎么学呀。但我们只学前面两个方面，学高房价、高地价，高福利分房不学了。为什么，因为中国，如果假定我们也是让50％以上的人都进了廉租屋，进行福利分房体系。怎么样，就我们目前情况来看，政府根本就没有财政能力来承担福利分房。在这样的情况下，高房价、高地价，对谁最有利，对我们的地方政府，对我们的房地产开发商。在这样情况下，绝大多数居民为什么意见这么大呢，就是与我们学香港的时候这种模式。学了香港一半，不把香港那些好的东西，那些有利于民众的东西学过来，仅仅把那些对我们政府，对我们政府的权力最有利的这一块学过来了。
还一个来讲，世界的房地产发展模式来讲，比如说新加坡，新加坡来讲，就是85％以上的居民都住的是一个祖屋，由政府提供的一个住房，但是来讲，这种发展模式来讲，当然我们是也没法学。再一个来讲就是说，在这个二次世界大战以后，由于这个战争的原因，当时欧洲的住房十分紧缺，在欧洲来讲，就是说一些发达国家来讲，就采取了住房的工业化、产业化、标准化的方式，生产了大量的廉租屋，提供给中低收入居民来住。为战后一些民众解决了住房问题。其实房地产市场来讲，作为一个发达的市场体制下，我认为，美国那种发展模式，还比较对我们中国的绝大多数人，绝大多数民众来讲是有利。在美国，它的土地是私有制。但是美国房地产市场发展来讲，它的一个基本东西，比如说美国的《住宅法》，第一句话，就是要房地产业生产舒适、安全、绝大多数居民都有能力进来购买的住房。这是一个什么概念呢？就是说，美国的房地产市场来讲，就是要在政府的帮助下，比如政府的利息的优惠，货币化的补贴，还有税收的优惠，让每个公民以自己努力下能够通过房地产市场来购买他自己力所能及的住房。所以，美国整个一个住房体系来讲，它的6％，或5％到6％的住房，让那些没有生活来源、没有生活能力、还有一些老人家，住进政府的廉租屋。这些人来讲，根本就没有一点点收入的来源，如果说不能让政府来提供他们的一个基本居住环境，那么我们现代文明，就是居民的基本居住权就得不到保证。所以对于其他的居民来讲，就是通过市场化的方式来解决，不同收入程度的居民，通过不同的方式进了房地产市场。要这样做，要让居民进了房地产市场，一个基本前提条件，就是房价要低，房价高的，绝大多数居民根本就没能力进入这个市场。
第二帕结束：
大家可能知道，美国现在的房价，“中位数”是多少，22万美元一套，就是我们现在所指的是北京的别墅，你知道22万美元购买一套，比我们北京市的那些别墅，不知道要便宜多少。在北京，我们到了一些别墅看，500万，1000万。现在北京市这些别墅，无论它的环境、条件，还有它的建筑，都比美国要差。但是这样的别墅，它的房价比美国要高得多。你想想看，美国的居民，他的收入水平多少，对美国来讲，还有汇率的问题，我们1美元跟我们人民币的，即使再升值，也是7块多，对不对，7块多啊。在这样的情况下，我们房价要高多少倍？所以，对我们现在，就房地产市场的价格，跟实际上居民的收入水平，相差得太远。
那么在这样一个情况下，我们的房地产市场，特别是未来中国的房地产市场，应该如何发展？面对这样的一个问题，我们政府如何来解决，最近，我就提出了自己一个基本的思路，就是如何通过一个好的方式来解决我们中国的绝大多数居民的住房问题。要解决这个问题，首先第一条，就是要通过立法的方式，来界定中国住房市场的发展模式。大家知道，中国的土地是国有，国有是什么概念？国有就是我们中国的每一个公民，他都有权利来使用这些要素，来分享这种要素的成果、它的剩余价值。每一个公民都有权利来分享这些土地上产生的任何收益。在这样的情况下，我们中国的政府，特别是我们最近科学发展观，还有和谐政府，他应该把这些概念，这些理想，或者这些观念，这些观点，完全用法律的方式界定，并法律化制度化，这样，每一个中国公民，就要可分享我们国有土地每一份收益，这是第一条。
那么既然每一个公民要分享国有土地的每一份收益，那么我们房地产市场发展的一个基本前提，就是我们的房地产市场发展就得跟美国一样的，就是生产安全、舒适、绝大多数居民都支付能力，都有购买能力的住房，并进入这个市场。当然我们居民的工资收入水平，我们的生活条件，我们财富可能不一样，但是这不重要，在这样一个前提下，我们可以把我们的房地产市场界定为三个层次。
第一个层次，就是我们可以用10％的房地产市场的产品，界定为廉租屋，就是让那些没有工作能力的人，比如老人、病残人，让他们能够分享到我们国有土地之下，基本的住房居住权。当然这个居住条件可能是不太好，但是我们一定要保证他们有一个能够居住的地方，这是第一层次。
第二层次，我们可以让我们房地产市场的产品，20％的产品，界定为既是消费品，也是投资品。就是对这部分住房来讲，让高收入民众进了这个市场，他们进入这个市场可以去投资，也可以去消费。如果说你消费，政府采取的利率水平，就处于一个比较低的水平，如果你要投资，那么投资者的投资收益率来讲，就得与整个市场的投资收益率相同，就是利率水平跟整个市场投资收益率基本上要看齐。
第三个层次，剩下70％的住房。对于这些住房，就是让我们70％的民众，都有能力进入这个层次的房地产市场。对于这些居民来讲，他们的收入水平不一样，他们的身份也不一样，他们的地区也不一样，政府可以根据这些居民的不同情况，或是对他们进行货币化补贴，或是对他们进行利率优惠，或是对他们采取税收优惠的政策。这样通过自己的努力及政府帮助，他们都能够进入房地产市场。
只有通过对整个房地产市场模式的一个清楚的界定，我们的房地产市场才能从根本上得到一个改善。
现在我们房地产市场，问题是什么？就是对一些城市，特别是一线城市，基本上成了有钱人的投资市场，而且这些有钱人，也不是一定在用自己的钱在投资，多是在用银行的钱在投资。大家可能知道，深圳的房价为什么短期之内，涨得这么高啊？深圳的这个银行的住房按揭贷款，现在已经达到多少啊，4500多亿，4500多亿是一个什么概念呢？已经快到全国整个住房按揭贷款的五分之一，你想想看，这么一个小城市，大家都用银行的钱在炒作房地产，那么房价肯定会高，如果说我们把这个市场界定清楚以后，对房地产市场来讲，你要投资，你要高的收益率，其收益率要保持在平均收益率以上。大家可能知道，为什么美国，为什么加拿大，大家不去炒住房，因为在那里有政策来限定，你炒房子是无利可图。所以目前我们政府，一定先把整个房地产市场模式界定清楚。在这个界定清楚情况下，我们政府，可以分别从短期、中期、长期，采取一系列的政策，来调整我们房地产市场。
短期来看，我们房地产市场，可以通过利率的方式，信贷的方式来调整我们的房地产市场需求。为什么，我们房地产市场的问题，为什么大家会涌入房地产市场，为什么大家都在房地产投资，关键问题是低利率的政策。你想想看，在负利率的情况下，你借到钱来讲，你就是什么都不做，你也获得一笔财富。你想一想，这样的情况下，大家都会千方百计地到银行去借钱，肯定会借钱的。而且你借到钱，就有收益。在这样的情况下，借钱的人能够对这些钱珍惜使用吗，他肯定不会珍惜着，他肯定去做风险最高的投资，房地产市场肯定被炒得很高。所以来讲呢，我们政府只要通过利率调整，让我们利率不断上升的情况下，我们房地产这个市场才能够大的调整。
那么利率不断上升，对我们已经买过房的民众怎么办，我们政府就要采取一些基本的界定，就跟我刚才讲的那样，如果是买一套住房的人，银行的利率就可以采取优惠利率。如果买两套住房的人，利率水平又不同，买三套住房的人，也可以采取高的利率，即使买过住房的人也要采取这种方式，否则来讲，会引起我们现在已购买住房的民众，他的整个的负担的加重，对他们来讲是相当不利的。
第二个方面来讲，我们就要采取一些税收政策，比如征收物业税。通过物业税的方式，好，你进行做房地产炒作，可以，没关系，但是你要交物业税。交到最后来讲，你觉得进行住房投资，肯定划不来，所以慢慢地住房来讲，他一定会退出这个市场，把房子卖掉。为什么我们现在房地产，剩下这么多房子，剩得越多，价格越上升，关键问题，我们投资、炒作的人太多，我们居民手上持有住房太多。我们现在讲的空置率，现在大家都看得到的，住房控制空置率不高，实际上住房控空置率，不仅仅房地产开发商的住房空置率，而且我们居民手上，我们投资人手上，有一批很大的空置率，所以通过住房这个保有税的方式，来调整我们的房地产市场空置率。
在同时来看，我们就要对整个中国房地产市场进行全面的普查。比如说人口普查、土地普查、住房普查。根据普查的结果对整个房地产市场进行一个全面的规划。在这样的基础上，我们就能够把土地有效科学地使用，并用来生产我们绝大多数居民能够购买起的住房。所以，我们住房，其实要解决这个问题，并不是太困难。制度实际很简单，最大的问题就是，相关的权力机构，相关的部门，愿不愿意把这块利能够让出来。还有，我们的绝大多数民众，有没有把现在这个问题想得很清楚。这本来就是我们自己的东西，为什么简简单单地被别人掠夺走了。土地公有制，我们每一个人都有份，都可来分享整个房地产市场的发展成果。现在，我们不少居民把所有财富，过去、现在、未来的财富，来购买这样一个这么小的住房，问题就是我们的政策有问题。所以我希望大家好好去思考这个问题，我们每一个人应该如何通过自己的方式来争取自己这份权利，来保护自己这份权利。如果能够这样，我们的住房福利水平，就会不断地提高，让我们全国人民都能够住到根据自己能力、自己的条件购买得起、适合自己、安全舒服的住房。谢谢大家。
第三帕结束：
主持人：感谢易宪容先生刚才带给我们的演讲。其实刚才，易宪容先生给我们讲述了目前中国房地产发展的一个现状，同时也指出了未来所应该采取的一个他认为的最好模式。当然也告诉我们，政府在这当中应该扮演一个什么样的角色，不可否认，对于房地产市场的发展，政府在这个其中的角色相当地重要。比如说前一段时间，像南京就出台了一个政策，为了调控不断上涨的房价，那么当地政府，地方政府就要求普通商品住宅的利润率，不得高于8％，而且在核准了基准价的基础之上，开发商最高加价幅度不得高于5％，那您怎么看呢？
易：它这个做法，我是不太赞同的。就说它这样做的愿望是好的，就希望通过这种方式
把房价压下来是不可能的。但是大家都知道，一个产品，不仅仅价格问题，还有质量问题，如果说你把这个价格压得很低，如果我做很差的房子给你，他同样获得高利润。其实政府能够做的东西，其实很简单，就是说只要把房地产投资的那一块，作为一个清楚的界定，你看看，这块界定清楚以后，自住需求那块是固定的，因为生产住房干什么，住房就是当地居民自住需求，是由当地居民来购买。而当地居民数量都有限的，住房需求也是有限的。那么这样情况下，就是说你要把投资的那个限定好以后，然后，通过一些税收的政策、一些银行信贷政策，完全可以用价格机制来调整，所以它那种行政的方式，不仅达不到目的，而且对整个市场是一个破坏的作用。
主持人：就是说政府即便是要对房地产市场进行调控，也应该用一些市场的手段，而不是行政的手段。
易：行政的方式达不到这个，达不到目的，而且来讲，它可能越是深入，离市场就越远了，它可能面临困难、面临问题越多，就是说，这样会使我们民众分享到这个住房的福利就越来越少。
主持人：好，谢谢。
主持人：您的言论，一直在网上会引起很多人的关注。所以这次，我们也有一个网友，叫做闭上房老大的嘴。他说，易先生，您曾经预测过中国的房价会下跌，中国的房地产出现了泡沫，这个泡沫也最终会破裂，但是直到今天，我们都没有看到这种景象，房价居高不下，我们怎么样对您的话再产生信任，是不是从此之后，您的预测，我们就不可以信了？
易：对于这个问题， 第一，如果你是一个市场经济主张的人，从来不必去预测房价，而且，第一条，我从来没有预测房价，我只是说，房价应该涨到多少程度，比如说，应该跌到多少程度才有投资价值，比如那时候我讲，对当时的房价来讲，应该跌到30％，才有投入价值，如果说在这么高的情况下进去，是没有多少投入价值。市场经济的一个基本的原则是什么东西呀？是分散化决策，就是说每一个人根据自己所获得的信息与知识，如何在自己约束的条件下，选择一个最好的方式进行买或不买。如果说仅仅是听别人说，房价会跌，你就不进入市场购买，但房价涨了，由于你没有进入市场购买而亏了，你又在是由于听了别人话没有购买，这只能说这个网友没有市场经济概念，他还仅仅计划经济那样一个概念下，所以对这位网友，他说我怎么样，其实是不重要的东西，为什么？他在计划经济的框架下，跟我们大家在讨论问题，不是一个层面上。
主持人：好，谢谢。好，接下来是我们现场各位观众提问的时间。
提问3：易老师，您好，今年6月17号的时候，国家建设部，它发布了一个风险提示，就是建议消费者不要去购买那个在集体土地上所建设的房屋，其实从上个世纪的90年代中期开始算起，这种小产权房子已经存在大概11年了，为什么到近期，我们国家才发布所谓的那个，有关部门才发布所谓的风险提示？
易：小产权应该是我们最近北京民众关注比较多的一个话题。对这个问题，在90年代就开始，就出现这样的事。那时候来讲的话，农村住房市场的土地，不是那么紧张，就是说特别是那个小产权那些住房，它都在很边远很边远的地方，离这个城市比较远的地方，所以，政府也就觉得不是太重要。但是，就是随着这个房地产市场价格快速上涨，城市化的速度快速发展，这些边远地方，在那里住小产权房的那些小区来讲，它的这个地理位置越来越重要了，而且来讲，现在这个规模就越来越大，特别是房价特别高的时候，很多居民去都购买那种房子的时候，这个问题，就摆在桌面上来。如何来理清这个事情，其实，我认为小产权，我一直强调，它是一个历史问题，一定是要妥善地处理。就是你现在说是它不合法。但实际上，我们检讨过了没有，我们现在这个衡量小产权房的法律合不合法，如果我们现在法律本身有问题，那么证明我们小产权房有存在的合理性。所以，无论怎么说，我们仅仅是以过去规则来说这是一个不合理的东西。就是说，这在用我们现实中公正性比较差的东西来做标准，来讨论这个问题，这对我们现在买了小产权房的居民来说，是不公平的。所以，我希望政府，我一再强调，一定要妥善处理，不光是一句话不合法就行。谢谢你。
提问6：非常感谢老师能给我这个机会。记得在2004年前后，国内众多知名经济学家一致认为，并指出，中国房地产经济属于一种泡沫经济，从这个角度上讲，中国房地产市场的房价必将出现一个回落周期。您认为中国房地产市场的房价距离回落周期，还有多久？到那时，中国房地产的房价将回落到什么程度？谢谢老师。
易：我们房地产市场，泡沫肯定是有泡沫的，那么房地产市场泡沫什么时候会回落，它的价格怎么调整，最关键问题就是，中国的房地产市场，它是“政策市”，就是政府的政策决定了我们国内房地产市场的价格到底如何变化。如果政府政策，感觉到我们房地产市场价格太高，我们整个绝大多数民众不满意，政府就会出台一些政策，比如说对利率调整，还有其他的一些税收政策的调整。我想如果这样我们的房地产市场价格，在一个比较可以预期的时间内，就是说有个很好的调整。如果政府的政策，还在跟过去那样，我想房价的上涨，是没办法往下调。
第二个来讲就是说，我们房地产市场的这个问题，它的周期性跟其他商品不一样，为什么呢？它是一个周期性很长的一个行业，因为从它的上涨周期来讲的话，那一旦上涨它就会很长的时间就上涨，它有一个缓冲期，一旦下跌起来，它也有一个很长的时期，所以，比如美国，房地产市场，它曾经繁荣11年时间，所以现对大家来讲，我们应该相信政府，它一定会按照他们最近所说的，就比如说胡锦涛总书记所说的，共产党的宗旨是为人民服务，就是让我们整个社会的民众能够分享到整个经济成长的这个成果，我想中央政府对此有了一个比较清楚明确的考虑，我们要相信政府，一定会改变这个现状的。谢谢大家。
主持人： 好，感谢易宪容先生今天带给我们精彩的演讲。记得中国总理温家宝在政府工作报告当中就曾经说过，保持房地产市场持续健康稳定的发展，不仅是一个重要的经济问题，同时还是一个十分重要的政治问题，社会问题。的确，能够有房子住，特别是有合适价格的房子住，关系到中国每一个普通老百姓的民生。因此面对今天中国的房地产热，我想我们有必要来冷下来，冷静地进行一下思考，来明确地想一下政府在这当中，应该扮演一个什么样的角色，应该用什么样的手段，符合市场原则的手段来进行调控，同时共同来寻找一个适合中国国情的，符合市场原则的，而且还能够让每一个中国普通老百姓都有房子住的房地产市场的发展模式。
再一次感谢易宪容先生今天来做客《世纪大讲堂》，也感谢我们今天北京大学所有的老师和同学，下周同一时间，《世纪大讲堂》我们再见。
评 论