房产新政：“住有所居”才是硬道理
《中国财富》杂志2008年04月09日
文/本刊记者 欧阳君山
http://www.zgcaifu.com/ViewNews.asp?ArticleID=1008&ClsID=3


2007年8月7日，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（通称24号文），提出要把解决城市低收入家庭住房困难“作为政府公共服务的一项重要职责”。运行近十年的“重市场轻保障”的房地产发展模式开始向民生性回归。

紧接着，中央相关部委又出台了一系列配套或辅助政策。2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；2008年1月7日，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》。住房保障问题再一次成为舆论的热点。

2008年1月10日下午，《中国财富》邀请业内专家举办了一次住房保障的专题研讨会，就中国住房保障面临的问题及解决思路进行了热烈的探讨。

仲大军：用信贷和税收手段打击住房投机

最近一直在思考一个问题：社会资源如何配置？土地如果完全市场化后，弱势群体如何保障？我国土地开发市场上，现在强者可以最大限度取得土地的开发权和占有权，弱势群体怎么办？土地不能完全市场化，得有一个界线，必须要有一部分土地开发纳入社会保障范畴，否则社会就会混乱。温家宝总理访问新加坡时的讲话表明，中央政策对经济适用房和廉租房的定位已有所侧重，房地产政策的调整已不可避免，而且调整的方向基本是对的。

目前中国房地产行业其实是虚假繁荣，像广东一些地区的住房50～60%为投机性住房，消费性住房还占不到50%。为防止投机，建议限制购房人的资格，包括身份限制和信贷限制，乃至税收限制。可以采用物业税、房产税、土地闲置税等多种方式打击投机。在适用理论时，我们要高度警惕简单套用，理论界和学界要澄清思路，应有人民大众的感情。

开彦：政府与市场须各行其道

讲到保障性住房的问题，24号文要求各级政府把解决城市低收入家庭住房问题作为住房制度改革的延续，作为政府公共服务的职责来抓，实际上表明了政府对目前房地产发展形势的一个新认识，称得上是一个里程碑式的文件。

过去我们把住房出现的问题都归结到市场，就是开发商有意抬高房价，从中获取暴利，不顾民生。政府为此接连出台了干预房价的“国八条”、“国六条”。“国六条”、“国八条”的出发点应当是可嘉的，但一些条文的表述或做法违背了市场发展的客观规律，完全是一种行政一刀切的方法。尽管有权威人士说出现了效果，态势比较好，实际上实现效果并不是很理想。我国地广人多，怎么能一刀了之？

说24号文是里程碑式的，主要是它因为把“保障性住房”提到了前所未有的高度，我认为它表明了政府对房地产发展的一种新理解、新认识，标志着从1998年房改以来的“重市场轻保障”向政府两手抓的合理模式的回归。从文件字面看，由政府主抓保障房的建设问题，可以说是摸到了整个房地产发展的脉络，找到了根源。按照这个路数发展下去，政府抓占城市人口60％～70％的中低收入以及中等偏上收入家庭的保障房建设，表明政府已愿意承担住房保障的责任。另一方面则放手让市场发展市场化的商品房，满足那些“先富起来”的人群需要，同时可以通过税收政策，比如级差税收去调整资源分配。

放眼世界，可以说没有哪个国家和地区的政府对民生问题、居住问题不承担相应责任的。我们可以举很多的例子，比如，国人熟悉的新加坡，几乎百分之七八十的居民住房都是政府供应的；再比如日本，百分之六七十的居民都是政府住房政策的受惠者；又比如香港特区，绝大多数中低收入家庭都是通过政府建设的公房解决居住问题的。其他如欧洲、美国，它们政府承担的保障房都有相当的比例。这些国家和地区在住房问题上解决得比较好，各阶层住得大致是符合各自的身份的，而且没有因为住房问题和政府、社会产生多大的矛盾。一方面房价很高，一方面大家却很安定，各得其所，政府担心的矛盾就很少。

我国政府通过24号文件能够认识到这一点，是一个大进步！从保障房入手解决居民的居住问题，解决高房价问题，使中低收入的家庭能够有房住，这个命脉算是把握住了。


李开发：房地产虚热已打破国民经济平衡

房地产宏观调控目前面临一个提升认识的问题。目前我们的大政方针很明确，但在具体实施方面，许多措施仍存在导向不明确，重要界定一摇二摆。之所以会出现生疏问题，一个重要原因是一些部门、地方政府对国家宏观经济平衡的重要性与紧迫性认识不到位。

近几年来，在房地产调控领域，政府出台了很多的文件，国字号的文件就有五六个，部委级的文件加起来二十多个，但是正像许多评论所说的那样，几十个文件压不住房价。当然，房地产业牵涉的面太广，利益层面太宽，问题很复杂，但是那么多文件仍然解决不了问题，确实应当深入思考。
我国的房地产业现在是什么状况？概括起来有三个特征：(1)全国的金融业对房地产业的依赖性非常突出。整个贷款资源中，房地产占去的份额达到30%以上，一线城市普遍超过45%，特大型城市达到50%以上。（2）整个社会经济增长与GDP增长严重依赖房地产。在全国固定资产投入总量中，房地产业日益抬高，达到40%，在一线城市超过45%，在北京这样的大城市连续数年超过50%。（3）整个社会的新财富总量中由房地产业创造的财富占了40%以上。中国富豪榜上连续三年，新富豪一半来自房地产。三个现象所造成的后果都极为严重，表现出来就是国民经济失衡。

记得2002年的时候，北京市政协委员李晓林说居民家庭收入与房价之比是1:5到1:6，引发了一场争议。那么，现在来看，许多城市已经发展到了1: 12，甚至有的地方达到了1:18。这种现象十分反常，差距如此之大，应该说是绝无仅有的。为什么我们一边进行声势浩大的房地产调控，另一边是房价高速上涨呢？有人以前忽悠老百姓说需求那么大，现在专家们认定，所谓大量的需求只是炒作的需要。你们看，近几个月深圳的房价下降了20%，但市场依然异常冷清，根本就没有什么量，一半以上的房地产中介公司关门了。不是说供不应求吗，那么，求到哪里去了？我想问题很明显，就是炒作、投机，根本就不是什么实在的供不应求。真实的求房者没有多少人能够适应那个房价。

以深圳为例，即使年薪10万元以上的高级白领也买不起房，因为一年净存款5万元，20年不过100万元，而现在多处的房价，一套100平方米的房子总价常常达150万元以上，要累死累活三十年的净收入，还不包括利息部分的100多万元。那么，在北京，2006年统计的人均年收入是19758元，月均收入不过1700多元，可见中低收入阶层早已经不是现在房地产的消费者了。我算过一笔账，目前只有占全社会的5%左右的富人能玩房地产的投资炒作游戏。

另一个现象是，一线城市的房地产投资已经占全社会的固定资产投资总额40%以上，甚至许多地方超过了50%，这让我十分担心。全社会的固定资产投资是一个标杆性的指标，它代表了未来经济发展的方向。

刘正山：让住房重回“居住”本位

简单讲两点：第一，要继续破除一些错误观点，例如住房问题要全靠市场解决。第二，要实现“住有所居”，只有釜底抽薪，即政府重新定位，剥离经济发展的职能，只提供公共产品和调控等责任。只有这样，地方政府才没有积极性从房地产中榨取财政收入，才可能积极落实中央的住房保障措施。

还有就是住房的定位要明确，功能要回到“居住”上，而非投机或投资品。今后为中低收入阶层提供的住房为保障性的（当然，其获取的条件、产权和交易等应当设置严格约束条件），相应地，也要对第二套或以上的住房拥有者，征收累进保有税，以打击住房投机或投资行为。

曹建海：政府要退出房地产交易

新一轮房产市场调控已经开始，我认为我国住房政策和房地产宏观调控存在以下六个方面的问题，这是我国在今后的改革和发展中，必须坚决克服的：

第一，没有把民生作为我国房地产业发展的起始点和终结点。实际上，任何产业不管对拉动经济增长多么重要，其发展都不能建立在损害人民自由选择（例如自主建房）和人民生活的基础之上；违反这个原则，房地产宏观调控就会远离民生。

第二，地方政府直接参与房地产交易，致使宏观调控受到来自地方政府的重大阻挠。如果政府自己不能退出房地产利益链条，所谓公平、公正地调节和解决房地产发展当中的供给方和公众之间的利益关系、促进房地产业持续健康发展，等等；都将成为一句空话。

第三，幻想在不影响既得利益集团利益的前提下解决房地产问题。事实证明，解决老百姓的住房民生问题，必须打破房地产暴利，所谓维护既得利益阶层暴利条件下的民生政策，注定是本末倒置的。
第四，房地产调控的知识结构和技术手段均存在问题。市场调控不能局限于需求或供给的单边，而应综合各种信息和经济知识，在总揽全局的基础上实施对房地产供求的调节。

第五，没有很好地控制商业银行的介入，致使银行业被房地产深度绑架，影响了中央调控的决心。目前银行业深受房地产泡沫破裂的威胁，因此，建立多层次细化信贷结构，严格执行房贷审批和贷款收回制度，抑制由于银行业信贷扩张带来房市泡沫因素，减少未来房市泡沫破裂引发的大规模不良信贷资产，是当前我国的一项重大任务。

第六，没有很好地定性住房属性，房地产交易制度存在重大漏洞。今后我国必须杜绝制度上的漏洞，消除引发房市投机的内生机制，并通过引入基于公众意愿的政府住房计划、打击过度投机的政策，将虚拟经济控制在促进而不是危害实体经济的水平。

是继续放任房地产暴利，还是把握全局，统筹兼顾，把房地产业发展的积极性引导到科学发展上来，是值得中央高层和全国人民深入思考的重大问题。

何道峰：关键是如何保障、保障多少

在城市化过程中，房地产价格上涨可能是个必然的趋势，同时城市化的过程也是节约土地的过程。对房地产需求要作细分，我看至少存在基本需求、投资需求和投机需求。在市场经济条件下，人是自由的，资本也有自由的权利，我们究竟怎么来对待投资需求，怎么来防止投机需求，都需要理性的思考，情感化可能于事无补。

事实证明，政府原来的房地产调控思路可能有些问题，控制房地产价格不是符合科学的市场经济行为，效果也不太好。现在政府提出要为低收入群体搞保障性住房，出发点无疑是好的，但怎么搞，可能还需要进一步的思考。这里面的问题细一算，可能会发现这个善良的意愿背后的困难不少，有些不切实际。

现在的关键问题是保障性住房的覆盖范围问题，保障到多大的范围，这是一个重要的问题。什么样的保障形式更适合现状、什么样的房子标准更适合我国的居住现状，这都是我们需要认真思考，踏实计算。不要一味和发达国家相比较，因为发展阶段不同、国情不同、人口数量和土地面积也不同，这些都要求我们应该用阶段性的历史观点看待房地产问题，不能简单、武断地看，或是发表自己的情感观点。

问题的重点应该放在保障性住房问题上，这是我们讨论的重点。应该具体化，比如什么是低收入家庭？如何界定低收入者家庭？如何发现那些真正的低收入家庭？他们如何购买住房？国家如何管理？就在这十来年内，我们就搞过经济适用房，这里面有什么经验和教训，乃至问题，这就需要我们去实地调查，发现问题，总结经验。