中国房价问题之症结（大纲）

刘正山

一、目前中国的房价是否合理？

从当前学术界的观点看，关于房价是否合理，有两种截然不通的看法：

第一，认为当前的房价是合理的。这其中又有两种观点：（1）“供求说”。认为当前的房价是市场各方力量博弈的结果。房价之所以高涨，是因为需求太旺盛，例如城市化速度很快，进城的人们需要购房等等。（2）“接轨说”。认为中国的房价跟海外的比，还不算高，因此认为是合理的，例如，对于北京的房价有这样一种说法，“因为北京是首都，是国际化的大都市，所以北京的房价应该和世界接轨，所以目前北京的房价并不算高”。

第二，认为房价不合理，因为相对于百姓的购买力而言，太高。比如中国目前的房价收入比很高。这种说法可以认为是一种“消费负担说”。

供求说。我认为，房价相对高，供求不对称是一个直接原因，但不是根本原因。而且，不考虑前提条件地直接应用供求理论分析问题，容易得出不符合实际的观点。

目前，中国的房价相对于普通百姓的购买力而言太高，供不应求只是一个直接的原因，但不是根本原因。我们后面再详细分析。

接轨说。我认为，“接轨说”属于混淆视听，为了掩盖推高房价的猫腻。其实，并非所有的接轨都是好的。更何况，如果要接轨，为何只让我们的房价与海外接轨？我们居民的收入为何不接轨？

看来，考虑收入因素，北京的房价应该高过日本东京，也高于美国新泽西的Fort Lee市。我们还谈什么接轨？

消费负担说。这是从需求角度说的，容易遭到开发商及其御用学者攻击的地方为：这种说法单纯考虑消费者利益，没有考虑开发商等的利益。

我觉得，需要从更广泛的意义上、利用综合的手段分析房价是否合理。折衷一下，综合以下三个指标看问题，估计房地产商、政府、百姓，都不会提出异议的：

第一，支付能力。看每个月的房价支出占家庭月收入的比重。按照美国的经验指标：月供楼支出，不能超过家庭收入的1/3。

我们比较一下中外房价支出占家庭收入比例：

数据来源：《中外房地产导报》2002年第24期第39页

当然，这个指标可以变形，例如，我们可以提出住房痛苦指数。如果按照一般较为认可的经验数据，房价是收入比6倍算是合适的，那么，超过6倍的部分，就可以算是“住房痛苦指数”。那么，真正意义上的“住房痛苦指数”=（房价收入比）-6

这里的房价，是指计算地域、计算期的、标准套的平均商品房价格；收入，是指计算地域、计算期的家庭平均年收入。

一般认为90平方米一套的住宅，是合适的标准套。那么，我们不妨粗略计算一下我国部分地区的房价收入比和“住房痛苦指数”。

例1。北京2006年的“住房痛苦指数”=10.04-6=4.04

例2。上海2006年的的“住房痛苦指数”=10.7-6=4.7

再计算日本的“住房痛苦指数”。日本东京的“住房痛苦指数”为0.8。

尽管中国目前尚属于发展中国家，也许不能直接与发达国家的“住房痛苦指数”做比较，但如同上述处理的那样，分别根据发展状况，作出不同的参照系，计算出来的结果，可以大致比较的。

第二，空置率，就是房子施工完成，交付销售，在正常销售期间没有卖出去，或者出售出去之后，没有充分利用，被闲置。目前我国只统计前者。按照目前官方的数据，我国空置率在20%左右（2003年为26%）。

对于这个指标，中国学术界有两种截然相反的看法：（1）直接引用海外的“警戒线”，例如，易宪容说中国房屋空置率已经过了国际公认的“10%”这个合理的标准。（2）反对这个指标，例如，加拿大的徐滇庆说这个概念，辞典上根本就不存在，没有意义。

我认为，易宪容照搬海外的经验性的说法，非常不严谨。因为，中国和海外的空置率算法不同，所谓的警戒线，也就不能直接引用。

至于反对空置率的观点，也存在问题。实际上，我已经跟徐滇庆先生交换了看法，也发表文章探讨了空置率问题。在海外的经济学辞典上，有住房空置率这个词语的，而且，比较各国的定义，大致差不多。所以，不能随便否定这个概念。

根据经验，正常情况下，如果空置率比较高，说明房地产供给较多，存货较大，出现过剩。这种情况下，房地产价格应该趋向下降。而且，从目前官方的数据也可以看出，住房供求比在1：1左右。可是，目前，一方面，房地产价格快速上涨，例如北京今年2月份房价上涨10%；另一方面，很多人缺乏住房。说明了两个问题：（1）政府跟开发商等合谋托市，或者房地产垄断性的抬高价格；（2）住房供应的结构不合理，面向中底收入家庭的住房供应不足。目前，这种两种情况都存在。

第三，横向比较。我列举三个案例说明：

（1）日本。

（2）中国台湾。

（3）美国。

二、中国的房价高在哪里？

我建议大家从具体房地产开发项目入手进行分析。具体的估算，并不难，可以使用工程概预算、可研报告、房地产估价等学科的知识进行估算，误差率一般在10%以内。

我从一个房地产开发项目的案例入手分析。。。。。

从上面的这个案例可见，出现当前这种房价格局，很大程度上是三个方面因素导致的：

主要原因之一，房地产商利润太高，推高了房价。开发商获得的收益（即项目净利润）为：10490.2万元。占项目总投资的29.66%；自有资金利润率：292.17%（即项目净利润10490.2万元÷自有资金3590.4万元）。

主要原因之二，就是地方政府从房地产业获得巨额好处。那么，政府从房地产中拿走多少？从这个项目可以看出，政府获得的总收益（即总税费+土地出让金）为：29796.58万元，为该房地产项目总投资的84.24%，占总房价款的46.96%。政府获得的总收益，是房地产商获得的净利润的284.04%。

主要原因之三，银行撑腰。这个项目的总投资为：35371.06万元。其中，（1）房地产商的自有资金：3590.4万元，占总投资的10.15%；（2）银行贷款：31780.66万元，占该房地产项目总投资的89.85%。

三、最近几年中国调控房价各大举措的效果分析

在当今世界上，“居者有其屋”，是几乎所有的国家的执政理念之一。中国自20世纪80年代房改以来，尽管一直强调住房保障，最近几年也一直搞宏观调控，试图把房价降下来。效果如何呢？

举措之一：土地政策。

举措之二：货币政策。  

四、房价调控政策失灵的原因  

从最直接的角度看，中央难以将高房价“调控”下来，是因为以下四方面的原因：

第一，既得利益集团的博弈，化解了中央的宏观调控措施。前面的分析已经很明显的揭示了这一点，例如央行的“121文件”的瓦解。
　　第二，一些地方政府“托市”，推高了房价。

第三，分配制度在某种程度上导致两极分化，有购房能力的，可以购买数套住房；急需住房，但购房能力弱的，越发买不起房。
　　 第四，房地产商利用或者制造信息不对称进行投机炒作，导致房价节节攀升。
　　上述各种因素综合作用，化解了宏观调控，推高了房价，并促使房价节节攀升。

从根本上看，房价调控不下来或者说房价持续上涨，是因为政府定位问题。

大家都清楚，理想的政府，是裁判员角色，而不是运动员。我们的政府，既是裁判员，更是运动员。

五、如何实现“居者有其屋”？  

第一，治本之策：政府定位。政府应当退出经济建设实践，不直接搞经营性或者商业性的投资。政府的主要职能是：宏观调控，即运用货币政策、财政政策等，维持全国统一大市场及市场秩序；提供公共产品，如公共道路、国防等。这样以来，政府不会象现在这样过分依赖财政收入，过分依靠房地产，也会因为定位的改变，而具有降低房价到合理水平的积极行。

第二，房地产业的定位。我主张把房地产打回原形，不再作为支柱产业，而是作为基础产业。把房地产作为支柱产业，存在两个问题：

（1）产业结构畸形发展，房地产业独自发展，挤占其他产业特别是工业发展的资金，那么，中国产业结构与经济前景，与海外国家相比，越来越没有竞争力；

（2）埋下了金融危机的隐患。开发商贷款占银行的70%以上，个人住房按揭占70—80%，就是说，房地产贷款资金太集中，导致金融脆弱化，加上当前中国经济已经进入“滞胀”的困境，很容易爆发金融危机。

我国房地产的定位，应该象美国、新加坡等发达国家学习。

新加坡，。。。。。

美国。。。。。。

从这些案例可见，发达国家都是先行解决住房问题的，并非如我国这样过度的住房市场化。所以，他们的经济社会健康发展。我国应该根据我国目前发展的阶段，及时检讨最近几年的房地产政策，并让住房回归本来的面目。

第三，具体措施上 ，大力发展廉租房、自建房，解决中低收入阶层的住房问题；有序发展经济适用房和“限价房”；商品房，要有节制地发展。

总之，我相信，如果政府改变职能，不主要依赖房地产税费，房价至少降低40%；如果房地产业回归正途，开发商少赚一点利润，房价总体上至少降低60%。

目前，已经有一个案例证明我的上述推断并非虚言：深圳首批合作建房价格每平方米只有1600元，合作建房的价格是周边楼盘的价格的27%。