房地产是个资金密集型的产业，它像一个巨大的黑洞,再多的资金也能被这个产业所吸纳。就像博友牛刀说的：发展商的自有资金永远没有自我欲望多，再大的房地产老板也缺钱。而我身边的朋友也调侃说，老板一高调，就说明这个老板缺钱，想从市场上融资圈钱了。那么，房地产老板们是怎样玩转资金游戏的呢？就让我揭开他们的神秘面纱吧。

　　融。由于沿海发达地区，民间游资巨大，融资渠道多，融资成本相对低廉，所以许多


　　房地产开发商就在看中某个项目之时，放出风去，以高收益来吸纳众多的民间资本来入股(非真正法律意义上的入股，而是挂名股东)。甚至还有些开发商为了规避开发过程中的合作风险，宁愿以月息5分高利短期融入资金进行房地产开发。当然，还有一些更牛的开发商，他们就会引入国有资金、股市资金、信托资金、海外基金，利用这些资金在房地产市场上兴风作浪。


　　拖。许多开发商在通过招拍挂或者二级市场疯狂拿地后，往往采取拖的战术。特别是通过招拍挂方式从政府手中拿地之后，就拖着逾期支付地价款，他们宁愿支付违约金，也不愿意马上将地价付清。因为，在拖的过程中，地价增值的速度，远远超过其违约金的数额。这招本来是顺驰成为地产黑马的独门秘笈。现在却被许多地方的开发商作为榜样，有样学样，并成为房地产市场中极为常见的以时间换取土地的操作手法。此外，在销售层面，开发商往往也利用认筹这一利器，先将客户锁定，但不确定售价，一拖数月，甚至有的楼盘一拖一年。还有更绝的是，在确定了售价之后，由于种种原因，如因拆迁等其它原因而延误，在此期间，房价飞涨，遂又按涨价后市价，逼退原预定的客户，以获取更大的收益。


　　贷。开发商在完全支付了土地出让金，取得土地使用权后，往往会加快办理四证的步伐。一旦四证到手，开发商就会迅速把地抵押进行开发贷。或者某些大牌的开发商，他们跟多家银行间有所谓的授信关系，他们往往就利用授信贷款的钱四处圈地，扩大规模。


　　垫。开发商进入房地产的实质性开发环节的时候。往往就会采取要求垫款的方式实施建筑工程的施工。甚至很多项目除了要求施施工单位有工程押金之外，还要求施工方垫款施工至封顶。由于目前绝大多数地方的工程施工仍然处于发包方市场，所以，开发商往往以此做筹码，一方面尽量压低工程造价，另一方面要利用承包方的资金来建设，从而达到降低资金运作成本，提高资金运作效率的目的。


　　赖。坊间传言，城内某些大牌开发商在功成名就之前都是有名的老赖，他们为了上项目，用高定金引来名牌的设计院，但当设计院做出方案后，立马变脸换人，把这些方案交给当地低收费的设计院来做。双方为此还对簿公堂。除此之外，有些开发商虽然让工程队以垫款的方式取得建设权，但是依然不按时付款，不仅对工程款一拖再拖，甚至还挪用售楼款去运作购买新的地块，运作新项目，使得风险完全转嫁到施工队伍身上。


　　骗。在房地产界，假按揭已非什么新名词。许多开发商在楼盘销售不畅，或在剩下不多尾盘的时候，往往利用人头，高价假买房，进行假按揭，以套取银行的资金。最后，在运作一段时间后，不还贷，让银行通过拍卖抵押的房屋，来实现其最终的解套。当然，这在房地产市场活跃向好的时候，问题不容易暴露，但一旦楼市出现问题或者开发商的资金出现问题，银行的坏账马上就会显露出来。


　　走。由于房地产行业税负极高，所以各种如加大成本、工程不竣工结算、利用集团内公司关联交易等避税、逃税方法层出不穷。而有些开发商则在掏空公司、转移完公司的资金之后，就关上公司的门一走了之，留下空壳到外地去发展。这就是为什么中国的开发商中，项目公司比比皆是的奥妙所在。这也就是为什么中国的房地企业的壳会这么脏的缘故。


　　所以，在中国，要想做房地产的老板，一定是要深谙厚黑之道，同时还要有钢铁般的意志和承受高强(高强博客,高强新闻,高强说吧)度压力的能力。总之，在目前中国的房地产圈子里，老板们都不是人，他们不是神，就是鬼。